Mischmietverhältnis

Wie ist ein Mischmietverhältnis rechtlich richtig zu beurteilen?

Bei dieser Frage geht es darum, ist ein Mietverhältnis rechtlich nach Wohn- oder nach Gewerbemietrecht zu beurteilen? Die Antwort darauf hat heute der Bundesgerichtshof gegeben.

Was aber ist überhaupt ein Mischmietverhältnis?

… werden sich an dieser Stelle viele fragen. Ganz einfach: man spricht davon, wenn Räume einerseits zum Wohnen, gleichzeitig aber auch zum Arbeiten genutzt werden, um sich damit seinen Lebensunterhalt zu finanzieren.

Im heute vor dem BGH verhandelten Fall ging es um ein Objekt, eine Wohnung im Erdgeschoss eines mehrgeschossigen Hauses, die – im gegenseitigen Einverständnis zwischen Mietern und Vermieter – als ein solches Mischmietverhältnis genutzt wurde. Die beklagten Mieter lebten in dieser Wohnung und unterhielten darüber hinaus eine Hypnosepraxis. 6 Jahre lang. Bis zu dem Tag der Kündigung durch die Vermieter ohne Angaben von Gründen. Dagegen suchten die Mieter sich mit einem Widerspruch zu währen, worauf die Vermieter mit einer Räumungsklage durch das Landgericht Berlin reagieren wollten. Der Kampf begann.

Landgericht Berlin

Das Landgericht Berlin hat das bestehende Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis eingestuft und die Klage wegen „mangelnder sachlicher Zuständigkeit“ als unzulässig zurück gewiesen.

Kammergericht

Das Kammergericht mit Sitz ebenfalls in Berlin hingegen gab den Vermietern Recht und verlangte in einer Räumungsklage die Herausgabe der angemieteten Räume. Die Richter bewerteten das bestehende Mietverhältnis als Mischmietverhältnis und führten als Begründung an, dass die Hypnosepraxis der Mieter der vorherrschende Vertragszweck der Immobilie sei. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung im Erdgeschoss sei also vorrangig zu sehen. Somit erfordere die Kündigung kein gesondertes Interesse an den Räumen bzw. sei die „grundlose“ Kündigung gerechtfertigt.

Bundesgerichtshof

Der BGH gab dem Kammergericht insofern Recht als dass es sich bei dem vorliegenden Mietverhältnis um ein Mischmietverhältnis handelt und dass der vorwiegende Vertragszweck die Grundlage bilde, wie dieses Mietverhältnis rechtlich einzustufen sei. Allerdings sahen die Richter des BGH allein das Betreiben der Hypnosepraxis zur Erbringung des Lebensunterhaltes nicht als gerechtfertigten Grund dafür an, das Mietverhältnis nach gewerblichem Mietrecht zu behandeln. Es kann nicht nachgewiesen werden, dass die Nutzung der Wohnräume hinter der Nutzung der „Praxisräume“ zurücksteht. Dies sei schon dadurch zweifelhaft, da Wohnen in Deutschland einen hohen gesellschaftlichen Stellenwert einnehme.

Urteil

Der Bundesgerichtshof hat im Ergebnis das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis eingeordnet und dem berufenden Kammergericht somit widersprochen. Die Einstufung erfolgte aufgrund der genannten Fakten und dadurch, dass auch im Mietvertrag keine befristete Mietzeit (wie im Gewerbemietrecht üblich) angegeben war. Darüber hinaus wurde eine einheitliche Miete ohne Umsatzsteuerausweis vereinbart.

Generell wird für die exakte Beurteilung hinsichtlich der rechtlichen Einstufung eine Einzelfallbetrachtung von Nöten.

 

Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13

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